Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены сторонами в договоре аренды.
При этом согласование размера арендной платы по договору аренды зданий и сооружений отнесено Гражданским кодексом РФ к существенным условиям (ст.654). Это означает, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.
Статья 614 ГК РФ содержит неисчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений. В частности, перечень включает: твердую сумму арендной платы; долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; определенные услуги арендатора; передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи; возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.
Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведем следующие примеры из судебной практики.
Споры по договорам аренды и субаренды нежилого помещения в СПБ
Передача недвижимости во временное владение (пользование) служит источником дохода для большинства предпринимателей. Однако на практике стороны не всегда исполняют обязанности по договору аренды, и когда спор не удается урегулировать путем переговоров, за его разрешением следует обратиться в Арбитражный суд.
[1]
Разобраться в специфике споров по аренде порой под силу только опытному юристу или адвокату. При рассмотрении дела в суде учитываются условия договора аренды, даты передачи-возврата арендуемого имущества, сроки договора аренды и порядок расторжения, условия внесения и возврата обеспечительного платежа, порядок внесения арендных платежей и нюансы отношений между арендатором и арендодателем.
Приостановление договора аренды нежилого помещения
Можно ли приостановить договор аренды нежилого помещения (гос. регистрации не было) на неопределенный срок? Или нужно обязательно его расторгать?
Если речь идет о приостановлении отношений в целом, то нет, такой возможности прямо законодательством не предусмотрено. Речь может идти только о расторжении договора, возврате помещения и заключении предварительного договора аренды.
Если речь идет только о приостановлении оплаты (на период ремонта и т.д.) то это возможно включением положений о безвозмездном пользовании (ссуде) на определенный срок.
Законодательство РФ позволяет заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, во время которых он будет освобожден от арендной платы, но за ним сохранится право пользования помещением.
Правоотношения сторон на данный период следует квалифицировать как безвозмездное пользование. Таким образом, в указанной ситуации стороны вправе заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, при этом в этот период правоотношения сторон должны быть квалифицированы как безвозмездное пользование.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
«1. Смешанный договор содержит элементы различных договоров. Это могут быть только отдельные элементы каждого такого договора или же элементы, в совокупности образующие целый договор. Например, смешанный договор может содержать все элементы договора поставки (обязательство одной стороны передать в собственность товар и обязательство другой стороны оплатить его стоимость), а также элементы договора цессии или перевода долга.*
2. Количество договоров, элементы которых входят с состав смешанного договора, – не менее двух. При этом максимальное их количество законом не ограничивается.»
«Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.
Немного об аренде предприятий
По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:
- Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
- Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Сдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.
Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).
📌 Реклама Отключить
Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.
Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 № Ф04-12411/2014 по делу № А81-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.
Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.
📌 Реклама Отключить
Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).
Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.
Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
📌 Реклама Отключить
В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.
По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.
Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты предусмотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.
📌 Реклама Отключить
Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.
Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:
- арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
- вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
- последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.
Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект
Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).
11.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ДО ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА АРЕНДЫ
Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2009 N КГ-А41/4904-09 по делу N А41-2226/08:
«…Государственное научное учреждение «Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны» (ГНУ «НИИСХ ЦРНЗ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Центр «Алфей» об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 17, в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2004 N 24А2004.
Ссылка суда апелляционной инстанции на преждевременное обращение истца с настоящим иском необоснованна, поскольку на момент принятия решения по настоящему делу (26 ноября 2008 года) уже истек трехмесячный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, для уведомления другой стороны об окончании срока действия договора, освобождении арендуемых помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи…»
АРЕНДА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007:
«…иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и П, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.
При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товарами в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом…»
Признание недействительным договор аренды нежилых помещений
Отказав в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, суды нижестоящих инстанций не учли следующее.
В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.
Он пытался уклонялся и не принимать предмет лизинга обратно, затягивал с актами сверок для проведения зачета и наконец отказался выплачивать предпринимателю разницу между суммой первоначального взноса и суммой ежемесячного платежа пропущенного лизингополучателем.
Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.
Если неустойка условиями договора аренды не установлена, то арендодатель вправе начислять проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.
Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит. В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска. Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. 14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.
В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.
Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основе данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.
1.1. Вывод из судебной практики: Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Судебная практика:
Примечание: При рассмотрении таких дел суды руководствуются разъяснениями ВАС РФ, данными в информационном письме от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в соответствии с которыми непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»
«…3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица — незаконным, решение органа юридического лица — не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы…»
Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2008 N Ф09-270/08-С6 по делу N А07-23399/2006
«…Полагая, что договор аренды от 17.01.2006 является недействительным, общество «Международный аэропорт «Уфа» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В обоснование заявленных требований общество «Международный аэропорт «Уфа» ссылается на то, что при заключении договора от 17.01.2006 не соблюден порядок одобрения сделки общим собранием акционеров в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах», а также не соблюдены требования, установленные ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности», не проведена оценка предмета договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды от 17.01.2006 недействительным по тому основанию, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не проведена оценка предмета договора аренды, суды обоснованно пришли к выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества «Международный аэропорт «Уфа» о признании договора аренды от 17.01.2006 N 15/06 недействительным…»
Постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007
«…Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что сам по себе факт непривлечения независимого оценщика при заключении договора аренды федерального имущества не является основанием для признания сделки ничтожной (п. 1, 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95 )…»
———————————
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 имеет номер 92, а не 95.
Постановление ФАС Уральского округа от 13.03.2007 N Ф09-1635/07-С6 по делу N А07-13567/2006
«…Как установлено судом и видно из материалов дела, 20.03.2006 между администрацией городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя комитета (арендодатель) и обществом «ВИМ» (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда N 20, согласно которому арендатору было передано помещение N 1 общей площадью 164,6 кв. м — часть первого этажа 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Энергетиков, д. 27б, для оказания услуг общественного питания на срок с 06.03.2006 по 05.02.2007.
Указанный договор от 20.03.2006 N 20 заключен без проведения торгов на право заключения договора аренды и без проведения оценки объекта.