Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Какие риски существуют
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Как работают риэлторы по продаже квартиры — начальный этап
Что делает риэлтор при продаже квартиры? Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений.
Как происходит продажа квартиры через риэлтора, для чего он нужен?Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.
Требуется проверить полномочия клиента на распоряжение квартирой, наличие необходимых для продажи документов.
Риэлтор должен получить исчерпывающую информацию о продаваемому объекту, в том числе, об имеющихся недостатках и проблемах. На основании указанных сведений, ситуации на рынке аналогичного жилья риэлтор определяет продажную цену квартиры.
После встречи и осмотра жилья переходят непосредственно к заключению соглашения с риэлтором. Оформление документа обычно проходит в офисе риэлторской компании.
В идеале документ должен отвечать интересам обеих сторон, поскольку как риэлтор, так и продавец несут определенные риски. Поэтому важно максимально подробно определить нюансы взаимоотношений сторон.
Следует обсудить условия продажи, вознаграждение риэлтора, размер текущих расходов, ответственность за нарушение сделки или отказ от нее.
Для организации продажи квартиры риэлтору понадобятся бумаги на квартиру, доступ в помещение для его демонстрации покупателям. Работу риелтора, как правильно ее организовать и пошаговая инструкция представлены далее.
Обязанности риэлтора при покупке квартиры
Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:
- Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
- Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
- Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
- Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
- Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных объектов.
- Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
- Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
- Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
- Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
- Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными участниками сделки купли-продажи
- Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
- Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
- Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).
Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.
Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:
Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?
В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.
Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?
Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.
Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?
Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.
Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?
Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.
Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?
По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе — после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.
Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?
Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.
Cxeмa paбoты aгeнтcтвa нeдвижимocти пpи пpoдaжe квapтиp
Mнoгиe дyмaют, чтo пpи пpoдaжe нeдвижимocти aгeнт выcтyпaeт тoлькo кaк пocpeдник и eгo ycлyги нe тaк yж нyжны. Нo пocpeдничecтвo мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм — тoлькo мaлaя чacть paбoты.
Для нaчaлa нeoбxoдимo aдeквaтнo oцeнить cтoимocть квapтиpы, a тaкжe выяcнить, cкoлькo coбcтвeнник плaниpyeт выpyчить oт ee пpoдaжи. Пpoдaть пo цeнe cильнo вышe pынкa нe пoлyчитcя ни y oднoгo, дaжe caмoгo вocтpeбoвaннoгo, pиэлтopa, пoэтoмy ecли xoзяин нe coглaceн c нeзaвиcимoй oцeнкoй, нa coглacoвaниe цeны мoгyт yйти мecяцы. Пpoдaжa квapтиpы чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти aктyaльнa, ecли дeньги нyжны cpoчнo: cдeлкa пpoxoдит пo cнижeннoй цeнe, xoзяин пoлyчaeт 85% oт cтoимocти.
B cлyчae быcтpoгo coглacoвaния цeны, cpeдняя пpoдoлжитeльнocть пpoдaжи квapтиpы чepeз aгeнтcтвo — двe нeдeли.
Дaлee нeoбxoдимo пpoвecти юpидичecкyю экcпepтизy. Aгeнтcтвa paбoтaют c зaкpытыми бaзaми MBД и нaлoгoвoй, зaпpaшивaют инфopмaцию из opгaнoв чepeз cвoиx юpиcтoв. Oни мoгyт выяcнить, cкoлькo людeй пpoпиcaнo, нeт ли нa квapтиpy дpyгиx пpeтeндeнтoв, нe yчacтвoвaлa ли oнa в имyщecтвeнныx cпopax, нe нaxoдитcя ли в зaлoгe. Aгeнт coбиpaeт дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти влaдeльцa, бepeт нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy oт дpyгиx coбcтвeнникoв и гoтoвит пиcьмeннoe зaключeниe, кoтopoe пoтoм пoкaзывaeт пoкyпaтeлю.
Кoгдa цeнa coглacoвaнa и дoкyмeнты coбpaны, зaключaeтcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пpoвoдитcя cдeлкa. Пoлyчить cвoи дeньги влaдeлeц квapтиpы мoжeт paзными cпocoбaми: пepeвoдoм нa peквизитaм, нa эcкpoy-cчeт или нaличными чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy.
Пpи caмocтoятeльнoй пpoдaжe xoзяин нe тoлькo caм гoтoвит дoкyмeнты нa пpoдaжy и зaкaзывaeт oцeнкy нeдвижимocти, нo и тpaтит вpeмя нa oдoбpeниe кpeдитa, ecли cдeлкa ипoтeчнaя. B cлyчae paбoты c пocpeдникoм, aгeнтcтвo бepeт нa ceбя oфopмлeниe cдeлки и cвязaнныe pиcки.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника
Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:
- Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
- Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
- Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
- Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
- Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.
Однако возможных недостатков также много:
- Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
- Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
- Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.
ВАЖНО
Принимая итоговое решение об использовании услуги той или иной компании, важно тщательно взвешивать все нюансы сотрудничества с ипотечным брокером.
Купить квартиру самому или обратиться к риэлтору?
Покупка квартиры — это очень важный шаг в жизни человека. Кто-то обращается за помощью к специализированным агентствам, а кто-то, взвесив все “за” и “против”, решает заняться этим сам. К чему нужно быть готовым?
Основное преимущество самостоятельной покупки квартиры — это экономия. За работу риэлтора нужно будет заплатить от 3% до 10%. Учитывая стоимость недвижимости, это достаточно весомая сумма. Еще одно важное преимущество — это безопасность. Как и в любой профессии, здесь тоже есть мошенники, которые не прочь нажиться на доверчивых гражданах. Кроме того, покупая квартиру самостоятельно, можно выбрать именно то, что хочется. Риэлтор в большинстве случаев будет предлагать вариант, за который получит больший процент комиссионных.
Но у такого подхода есть масса минусов:
- затянутость сделки — у специалиста больше опыта в переговорах;
- большие риски — опытный риэлтор способен сразу раскусить мошенников;
- сложность — у специалиста больше опыта в общении с госструктурами и в оформлении документов.
Главная обязанность агента по недвижимости — это оказание посреднических услуг. Он занимается поиском покупателей на имеющееся жилье или подбирает варианты недвижимости для желающих приобрести. Риелтор может быть частным или представлять риэлторское агентство.
Рассмотрим ситуацию: семейная пара хочет купить квартиру. У них нет времени заниматься выбором помещения и разговорами с собственниками. Для того чтобы сэкономить свое время, они обращаются в риелторское агентство. Вместе с агентом по недвижимости супруги составляют список критериев для будущего жилья. Все заботы по поиску, подготовке и оформлению документов специалист берет на себя.
Обязанности агента по недвижимости включают в себя:
- поиск вариантов помещений;
- поиск покупателей;
- подготовка выгодных условий для всех сторон сделки;
- проверка чистоты документов;
- заключение договоров и соглашений.
Какой должен быть риэлтор
Знание города. Профессиональный риелтор ориентируется в городе, умеет объяснить клиентам преимущества и недостатки жилья в том или ином районе. Также он имеет представление о разнице в стоимости аналогичных квартир в зависимости от выбранного микрорайона.
Наличие личного автомобиля. Это крайне желательное условие так как работа связана с разъездами.
Грамотная устная и письменная речь. Специалист по недвижимости умеет грамотно составлять объявления о продаже и общаться с клиентами.
Коммуникабельность. Умение располагать к себе людей, вызывать доверие, проявлять настойчивость в случае необходимости, но при этом быть дипломатичным – залог успеха агента.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако, не нужно скрывать негативные стороны квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё согласно законам Российской Федерации.
Общие положения – это один из самых важных пунктов должностной инструкции. Ведь он определяет основополагающие моменты взаимодействия риэлтора и его нанимателя.
Риэлтор занимается оформлением сделок по недвижимости. Он может искать клиентов-покупателей или же просто тех, кто хочет снять или арендовать помещение.
Общие положения:
- Риэлтора относят к категории специалистов.
- На должность может быть назначено лицо, которое имеет минимум среднее профессиональное образование. Стаж работы в данной сфере не обязателен.
- Принятие на работу, увольнение с нее, перемещение или повышение в должности осуществляется только по приказу руководителя предприятия.
- Риэлтор находится под подчинением руководителя организации.
- В момент отсутствия сотрудника на рабочем месте по какой-либо причине, его работу выполняет уполномоченное лицо, которому передаются все его права и обязанности.
Нормативной базой риелтора на время его работы становятся:
- Трудовое, Гражданское, Уголовное законодательство Российской Федерации;
- устав организации, ее внутренние нормативные акты и положения;
- правила внутреннего распорядка в организации и приказы ее руководителя.