Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок уведомления о проведении ОСС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Что УК должна жильцам
Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.
- убирать дворы и подъезды;
- ремонтировать трубы;
- менять лампочки;
- следить за исправностью лифта;
- косить газон во дворе;
- травить тараканов;
- вывозить мусор;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- заключать договоры с поставщиками услуг;
- налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.
Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.
Обращение в управляющую компанию о проведении собрания собственников
Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления таким домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Обращаем внимание, что общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в данном доме (часть 2 статьи 45 ЖК РФ), по инициативе управляющей организации, заключившей договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (часть 7 статьи 45 ЖК РФ), управляющей организацией по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 6 статьи 45 ЖК РФ).
Процедура созыва и проведения такого собрания, строго определена положениями статей 44-48 ЖК РФ. Только при наличии соблюденной процедуры и исполнении требований настоящего Кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может нести юридическую силу и быть признано состоявшимся.
Статья 44.1 ЖК РФ предусматривает три формы проведения общего собрания: очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ), очно-заочного голосования.
Результаты общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом общего собрания собственников помещений.
Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр установлены требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор.
Протокол оформляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения собрания. Протокол оформляется секретарем общего собрания, который избирается его решением.
Перечень обязательных приложений к протоколу общего собрания:
- реестр собственников помещений в МКД;
- копия сообщения о проведении собрания;
- документы, подтверждающие направление, вручения о проведении собрания;
- списки присутствующих и приглашенных;
- письменные решения (бюллетени) собственников, принявших участие в проведенном общем собрании (соответствующе заполненные).
Указанный пакет документов является обязательным приложением к протоколу и должен быть представлен в инспекцию вместе с протоколом.
Протоколы и подлинники (бюллетеней) собственников помещений в МКД приложения к нему должны быть представлены в ГЖИ НСО, в соответствии с частями 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.
Направление подлинников решений, протоколов должно осуществляться способами, позволяющими подтвердить факт и дату их получения органом государственного жилищного надзора, а также путем размещения в открытом доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, скан-образов решений, протоколов не позднее пяти рабочих дней со дня направления подлинников решений, протоколов в орган государственного жилищного надзора.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как провести общее собрание собственников?
Повестка дня – это отдельный документ, который оформляют до проведения соответствующего мероприятия. Она включает все вопросы, которые нужно рассмотреть участникам. На годовых собраниях обсуждают смету расходов на будущий год, проведение ремонтных работ и т. д. Внеочередные мероприятия проводят по другим неотложным вопросам – смена УК или председателя, привлечение дополнительных спонсоров, использование общей площади нежилых помещений МКД и т. д.
Важно. На собрании нельзя рассматривать вопросы, которые предварительно не включили в повестку дня.
При составлении документа учитывают следующие правила:
- все вопросы указывают четко, без двусмысленности;
- нельзя объединять несколько похожих вопросов в одну группу;
- они должны находиться в компетенции собрания;
- нельзя указывать пункт «Разные вопросы» или «Общие вопросы».
Повестку не только оформляют заранее, но и знакомят с ней участников до проведения мероприятия. Если сведения о собрании распространяют с помощью письменных уведомлений жильцов, то повестку дня указывают в них. Также ее разрешено писать в объявлении о собрании или на сайте организации.
Лист регистрации и лист голосования – это два отдельных документа, используемых при проведении собрания жильцов. Лист регистрации включает:
- адрес многоквартирного дома;
- сведения об общей жилой и нежилой площади;
- сведения о жилплощади конкретного жильца (ФИО, номер квартиры, общая имеющаяся площадь, право собственности);
- дата, подпись.
Лист голосования включает аналогичную информацию о каждом участнике, а также вопрос, выставленный на голосование, и результат.
Для решения ряда вопросов жильцы МКД нередко используют такую процедуру, как сбор подписей. Она расценивается, как заочное собрание собственников квартир, поэтому проводится по всем правилам. Чаще всего сбор подписей используют при перепланировке квартиры, смене УК и решении других малозначительных вещей.
Инициатор составляет подписной лист. Его образец при составлении берут в местных органах власти или УК. Лист содержит следующие сведения:
- название учреждения, куда впоследствии будет подан;
- должность лица;
- от кого обращение (жильцы дома и номер);
- суть проблемы или просьбы;
- срок решения проблемы (если нужно).
Его нередко оформляют в виде таблицы, где подробно указывают сведения о каждом жильце (ФИО, адрес, паспортные данные). Если лист нужен не для госорганов, а для внутреннего использования, его можно оформить в произвольной форме.
Важно. У подписавших лист жильцов есть право отозвать свою подпись, но только по уважительной причине (введение в заблуждение и т. д.).
Как правило, его оформляют в двух экземплярах. Один, при необходимости, направляют в госорганы, а второй экземпляр остается в архиве ТСЖ. После оформления листа инициатор предоставляет его для ознакомления всем заинтересованным лицам.
До 2015 года протокол собрания жильцов многоквартирного дома был обычным документом без юридической силы. Но благодаря ФЗ №176 от 29 июня 2015 года, он признан официальным. Это означает, что его используют при решении ряда вопросов для подачи в государственные органы.
Правильное оформление документа – обязательное условие. Унифицированной формы протокола собрания нет, но при составлении соблюдают требования Приказа №937/пр от 25 декабря 2015 года. Они следующие:
- Его оформляют не позднее 15 дней после проведения мероприятия.
- Оформляет протокол только секретарь, выбранный на первом собрании (или переизбранный после).
- Протокол составляют с указанием необходимых реквизитов, подписями и т. д.
Важно. За подделку протокола предусмотрена соответствующая уголовная ответственность (арест на 6 месяцев, принудительные работы на срок до 2 лет или лишение свободы до 2 лет).
Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний. Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.
Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.
Правила оформления заявления
Некоторые жильцы считают, что жаловаться на управляющую компанию в саму же управляющую компанию бесполезно. В некоторых случаях это действительно так. Однако зачастую письменное обращение показывает УК серьезность намерений жильцов. Ее сотрудники понимают, что, в случае дальнейшего бездействия, собственники будут жаловаться в контролирующие органы, что может грозить уже серьезными последствиями. К тому же халатное отношение к своим обязанностям отдельных сотрудников не означает, что и руководство компании с этим согласно. Таким образом, письменное заявление в управляющую компанию может возыметь эффект. Но, независимо от этого, это первый шаг к принуждению организации к исполнению своих обязанностей. При отсутствии реакции только после этого этапа собственники смогут пожаловаться на УК в иные инстанции.
Заявление составляется в свободной форме, поскольку законодательство не содержит какого-либо установленного образца. Как правило, оно пишется от руки на листе. В нем нужно указать следующие сведения:
- наименование управляющей компании;
- данные адресата. Заявление подается на имя руководителя, поэтому необходимо указать его фамилию, имя и отчество, а также должность;
- данные заявителя. Указывается фамилия, имя и отчество, адрес проживания, телефон для связи;
- название документа – «Заявление»;
- описание возникшей проблемы. Необходимо изложить претензию как можно более подробно;
- требование об устранении нарушения;
- сроки информирования о принятом решении;
- указание на то, что при отсутствии ответа и действий заявитель обратится в контролирующие органы;
- список бумаг, которые прилагаются к заявлению;
- дату подачи и подпись заявителя.
Как правильно написать заявление в управляющую компанию
Необходимо выбрать ту управляющую компанию, с которой собственники готовы сотрудничать. Далее организовать инициативную группу собственников. Инициативная группа как ядро всей компании по назначению управляющей компании должна выяснить следующую информацию о новой управляющей компании (УК):
— что может предложить управляющая компания в качестве примеров жилищного фонда, который находится в ее управлении: количество домов в управлении управляющей компании, адреса домов, экономический анализ ситуации в домах, кто поставщики ресурсов, тарифная политика управляющей компании, предложения по начальному этапу управления вашим домом;
— сроки существования управляющей компании, объем уставного фонда управляющей компании, сведения о финансово-экономическом состоянии управляющей компании, штатный состав управляющей компании;
— длительность работы управляющей компании на рынке жилищно-коммунальных услуг, отзывы о ее деятельности;
— типовой договор управляющей компании с собственниками, его открытость, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг у управляющей компании;
— готовность представителей управляющей компании к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность управляющей компании заключить договоры индивидуально с каждым собственником;
— предложения управляющей компании по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории, предложения управляющей компании по экономии энергоресурсов;
— опыт и квалификационные способности специалистов управляющей компании, наличие и численность технического персонала управляющей компании;
— готовность дать сведения о других домах в управлении управляющей компании, о финансовом положении управляющей компании, учредителях и учредительных документах управляющей компании, о размере планируемого вознаграждения управляющей компании, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений управляющей компании;
— материальная база управляющей компании, в том числе спецтехника, возможность ведения управляющей компанией аварийных работ;
— контактные данные для связи с собственниками, с инициативной группой, степень удаленности вашего дома от офиса управляющей компании, наличие диспетчера у управляющей компании;
— готовность управляющей компании к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником;
— предложения управляющей компании по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории, предложения по экономии энергоресурсов.
Здесь есть важная деталь, если управляющей компании нечего скрывать, она сама обеспечит доступ инициативной группе ко всей необходимой информации и ознакомит Вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная информация поможет вам реально оценить возможности организации как управляющей компании, так и ее отношение к своим обязательствам.
Необходимо также созвонится с несколькими управляющими компаниями и обсудить с их представителями возможность заключения договора обслуживания. Пригласите также представителя компании на собрание собственников.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Почему люди жалуются на работу УК
Возможно множество причин, по которым может требоваться образец жалобы на управляющую компанию. Образец документа поможет грамотно составить заявление по установленной форме и правильно сформулировать суть обращения.
Все обязательства, которые должны выполняться УК, оговорены в соответствующем соглашении, заключенном между этой организацией и жильцами многоэтажки.
Как правило, управляющая компания отвечает за выполнение текущего ремонта в подъездах, обеспечение теплом, водой, работу лифта, сохранность общедолевого имущества, охрану и уборку придомовой территории и т. д.
Чаще всего жильцы предъявляют претензии этой организации по следующим причинам:
- невыполнение запланированных ремонтных работ;
- отсутствие контроля за имуществом собственников;
- нарушение правил безопасности эксплуатации жилых и технических помещений;
- бездействие и игнорирование мероприятий по уборке придомовых территорий, поверке инженерных сетей;
- прекращение вывоза и утилизации бытовых отходов;
- невыполнение обязательств по договорам, заключенным с поставщиками коммунальных услуг;
- необоснованное повышение тарифов на оплату услуг ЖКХ;
- антисанитарная обстановка в доме (наличие паразитов, грызунов).
Современные дома – это сложные жилые комплексы, требующие бережной и ответственной эксплуатации, регулярного ухода. Жильцы имеют право защищать свои права и свое имущество, в том числе путем подачи жалобы на управляющую компанию. Куда обратиться с заявлением? Этот вопрос мы осветим в следующем разделе.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Законные способы борьбы с должником по коммунальным услугам
После вынесения решения требуется подождать, пока он вступит в законную силу, ведь у должника есть право его обжаловать. С момента провозглашения вердикта, должник может самостоятельно его исполнить и погасить долг, а если нет, то уже получившее силу решение передается приставу на исполнение.
- Собирать и анализировать сведения по дебиторской задолженности (аккумулировать их в отчетах, реестрах учета исполнительных производств и т. д.).
- Оповещать должников (письменно или устно неплательщика).
- Личный прием. Компетентный сотрудник должен в форме диалога обсудить сложившуюся ситуацию и предложить варианты выхода из нее. Такая мера действенна, если причина возникновения долга – тяжелое материальное положение и отсутствие средств в конкретный момент (утрата работы и т. д.).
- Заключение соглашения о погашении задолженности. Варианты сути достигнутых договоренностей, которые легли в основу документа, разные. Это и рассрочка, и перевод долга (если помещение продается и покупатели принимают на себя долг), и взаимозачет (должник выполняет порученные кредитором работы в счет погашения обязательств).
Образец грамотно составленной претензии в управляющую компанию
Предоставление качественных коммунальных услуг — прямая обязанность управляющей компании многоквартирного дома.
Ненадлежащее или недобросовестное предоставление коммунальных услуг, за которые ежемесячно жильцы отчисляют немалую сумму денежных средств, не должно оставаться без внимания.
Нет необходимости лично ходить по учреждениям, предоставляющим эти услуги, достаточно написать жалобу (или претензию) в управляющую компанию (УК), на балансе которой находится многоквартирный дом (МКД).
Презентация управляющей компании (координаты, реквизиты и контактные номера телефонов) представлена в квитанции, в которой выставляется счет за текущий ремонт дома.
Право написать претензию или жалобу оговорено в Законе «О защите прав потребителей» №2300-1. Данное право позволяет оперативно решить назревшую проблему в обслуживании МКД.
Как правильно написать заявление в ЖКХ?
Первую жалобу на предоставление некачественных коммунальных услуг необходимо писать в управляющую компанию. При составлении претензии нужно учитывать ряд общих правил.
Важно! На устранение выявленных нарушений у УК есть не менее 10 дней, отсчитываемых с момента получения заявки. Такой срок необходим для подтверждения указанных в обращении недостатков.
В заявлении рекомендуется указывать одну организацию. Управляющие организации не рассматривают претензии сразу по нескольким позициям, ответственность за которые несут разные юридические лица.
Важно! На ответ от УК следует реагировать сразу. То есть, если собственник квартиры не согласен с вынесенным решением, необходимо подавать соответствующую претензию в вышестоящую организацию.
При подаче заявления рекомендуется руководствоваться образцом, который можно получить в УК. В этом документе следует отразить точные реквизиты организации-получателя претензии.