Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 94 ЖК РФ. Назначение жилых помещений в общежитиях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В республике насчитывается около 430 общежитий, из них 177 ведомственных. В предыдущие годы их жильцы смогли приватизировать всего 16% от общей площади этих зданий. Понятно, что люди всё же надеются реализовать своё право на приватизацию. Тема осталась болезненной и при переходе Крыма в Россию. С правом на приватизацию общажных комнат оказалось не всё так просто. До 2014 года передача в частную собственность отдельных комнат не запрещалась. Но ныне российское законодательство покомнатную приватизацию не допускает. Вариантом решения этой проблемы стало банальное изменение статуса назначения таких домов решением муниципальных межведомственных комиссий. Назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом) вносится в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учёте объектов. В результате у практически 12 процентов общежитий изменился статус. Их перерегистрировали уже в качестве МКД, то есть многоквартирных домов, в которых теперь жильцы могут приватизировать комнаты.
Проблема возникла, что называется, ниоткуда. Несколько месяцев назад Минэкономразвития РФ указало органам госрегистрации в официальном письме, что в российском законодательном поле общежития могут иметь статус только «нежилых» зданий, цитируем: «Определение назначения здания общежития. при осуществлении государственного кадастрового учёта как «многоквартирный дом», «жилой дом» не соответствует действующему законодательству; назначение такого здания, как общежитие, должно быть определено как «нежилое здание» (иметь при этом наименование «общежитие», «общежитие квартирного типа»).
Завотделом учёта объектов капитального строительства Госкомрегистра РК Оксана Игнатович говорит:
– Мы чётко понимаем, что общежития, которые являются специализированным жилищным фондом и находятся в коммунальной собственности либо в пользовании, не важно, можно отнести к жилым. Но у нас есть и общежития, которые находятся в собственности юридических лиц (больницы, санатории, вузы и пр.), такие здания уже никоим образом нельзя отнести к жилому дому. Только сейчас Минэкономразвития высказало свою позицию по поводу общежитий. прописывает чётко, что общежитие – это нежилое здание. И если мы посмотрим в Жилищный кодекс РФ, статьи 92-94, то можем говорить разве что о наличии жилых помещений в общежитии. То есть (по Жилищному кодексу) «нежилое» здание не исключает наличия «жилых» помещений. Потому, если стоит вопрос о приватизации данных помещений, предоставлении в аренду или о прописке, в этом случае нужно ставить (на учёт. – Ред.) жилые помещения в нежилом здании.
Энциклопедия судебной практики. Назначение жилых помещений в общежитиях (Ст. 94 ЖК)
Энциклопедия судебной практики
Назначение жилых помещений в общежитиях
(Ст. 94 ЖК)
1. Общие вопросы применения ст. 94 ЖК РФ
1.1. Нежилые помещения общего пользования входят в общее понятие об общежитии и являются его неотъемлемой частью
Как правомерно установлено судебными инстанциями, помещения, переданные в пользование по договору аренды, согласно техническому паспорту являются местами общего пользования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них граждан, в том числе несовершеннолетних лиц, в общежитии.
Несмотря на то, что переданные в аренду помещения фактически не являются жилыми, однако они входят в общее понятие об общежитии и являются его неотъемлемой частью, поскольку являются помещениями общего пользования, которыми должна быть обеспечена возможность прямого доступа в общежитие, к жилым помещениям (комнатам) и которое должно использоваться для бытовых нужд, проживающих.
1.2. Включение общежития в перечень программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах не означает изменение правового статуса общежития
Доводы истца о том, что указанное общежитие фактически является многоквартирным домом, поскольку включено в перечень многоквартирных домов, в отношении которых на период реализации Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах планируется проведение капитального ремонта (Постановление Правительства Самарской области от 29.11.2013 года N 707), являются необоснованными. Включение общежития в Перечень Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах не означает изменение правового статуса данного здания. Исключение жилого помещения из состава специализированного жилищного фонда осуществляется на основании специального решения органа, осуществляющего управление муниципальным жилищным фондом, однако такое решение в отношении спорной комнаты не принималось.
1.3. Закон не предусматривает возможности изменения договора найма жилого помещения в общежитии в части нанимателя
Право пользования жилым помещением в общежитии у членов семьи работника производно от права пользования этого работника предоставленным ему жилым помещением, в случае прекращения трудовых отношений прекращается и право пользования такого работника жилым помещением в общежитии, предоставленным на период трудовых отношений, следовательно, прекращается право пользования этим жилым помещением и у членов семьи такого работника.
Не имеет значение наличие трудовых отношений других членов семьи работника с лицом, с которым работник состоял в трудовых отношениях, предоставившим жилое помещение в общежитии, так как жилищным законодательством не предусмотрена возможность изменения (перезаключения, как указывает в жалобе ответчик) договора найма жилого помещения в общежитии в части нанимателя.
1.4. Отсутствие у жилых помещений признаков, предусмотренных ч. 3 ст. 94 ЖК РФ, свидетельствует об утрате ими статуса жилых помещений в общежитии
В ходе рассмотрения дела установлено, что общежитие мебелью не укомплектовано, выдача постельного белья не производится, в общежитии не имеется коменданта, сторожа, уборщика, за общежитием не закреплена мебель и прочее оборудование. Ремонт в занимаемых помещениях производится жильцами за свой счет.
Указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что статус общежития в соответствии с требованиями ст. 94 ЖК РФ утрачен. Ответчиком в свою очередь не представлено доказательств того, что статус общежития сохранен или возобновлен.
1.5. Наймодателем может выступать лицо, не являющееся работодателем гражданина, которому предоставлено жилое помещение в общежитии
Доводы стороны истца о том, что для предоставления помещения в общежитии наймодатель и работодатель должны совпадать, основаны на ошибочном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.
Наймодателем может являться лицо, которое не является работодателем гражданина, которому предоставлено жилое помещение в общежитии.
1.6. Установление в договоре найма конкретного срока его действия, отличного от периода работы (учебы) заселяющегося в общежитие лица, противоречит ст. 94 ЖК РФ
Учитывая, что жилое помещение было предоставлено ответчице в 1982 году, заменено в 1998 году, каких-либо решений после этих дат в отношении предоставления жилого помещения ответчице не принималось, оснований для заключения с ней нового договора найма не имелось. Кроме того, определение конкретного срока, отличного от периода работы (учебы) заселяющегося в общежитие лица, противоречит ст. 94 ЖК РФ.
1.7. Указывать в договоре найма жилого помещения в общежитии номер предоставляемой лицу комнаты необязательно
2. Предоставление жилого помещения в общежитии
2.1. Перечень оснований для предоставления жилых помещений в общежитиях является исчерпывающим
На основании ч. 1 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения. Аналогичная норма содержалась и в статье 109 ЖК РСФСР, действовавшей на период возникновения правоотношений. Других оснований предоставления общежитий жилищным законодательством не предусмотрено.
2.2. Основанием для предоставления жилого помещения по договору социального найма жилого помещения в общежитии является нуждаемость лица в улучшении жилищных условий
2.3. Предоставление жилого помещения в общежитии относится к исключительной компетенции собственника данного помещения
Предоставление места в общежитиях и заключение договора найма специализированного жилого помещения относится к исключительной компетенции собственника помещения либо предприятия, в ведении которого находится данное жилое помещение. Департамент жилищной политики и жилищного фонда реализовал свое право распоряжения принадлежащим ему имуществом, отказав [истцу] в предоставлении комнат в общежитии. Нормы ст. ст. 94, 100 ЖК РФ не предусматривают возложение на собственника жилого помещения такой обязанности в судебном порядке.
2.4. Предоставление жилых помещений в общежитиях не является мерой улучшения жилищных условий
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что он был вселен в спорное жилое помещение для постоянного проживания, не могут быть признаны состоятельными, поскольку предоставление жилья в общежитии носит временный характер, осуществляется в перечисленных в ч. 1 ст. 94 ЖК РФ целях и не является мерой улучшения жилищных условий.
Жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, предоставление данной категории жилья не является мерой улучшения жилищных условий. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (п. 2 ч. 1 ст. 92, ст. ст. 94, 105 ЖК РФ).
2.5. В качестве жилых помещений в общежитиях могут предоставляться отдельные квартиры многоквартирных домов
Верен вывод суда о том, что в силу положений ст. ст. 16, 94 Жилищного кодекса РФ в качестве помещений в общежитиях могут выступать не только специально построенные или переоборудованные для этих целей дома, но и части домов, в том числе отдельные квартиры многоквартирных домов.
2.6. Предоставление жилого помещения в общежитии влечет прекращение прав лица на служебное помещение и наоборот
Предоставление в разное время [служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях] связано с наличием трудовых отношений и временем работы, носит условный, а не постоянный характер, возникновение в установленном порядке прав на одно из них влечет за собой прекращение прав на другое.
Комментарии к ст. 105 ЖК РФ
1. Вселяемые в общежитие граждане должны состоять в трудовых отношениях (или обучаться в учебном заведении) с предприятием, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, или с учреждением, в оперативном управлении которого находится общежитие. Вселение иных граждан в общежитие не допускается.
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям предоставляется изолированное жилое помещение.
2. На основании принятого решения с гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или учебы.
Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.
Кроме того, некоторые ограничения в отношении пользования общежитием установлены для заселения гражданами освободившихся в общежитии комнат. Граждане, проживающие в общежитиях, не имеют право требовать предоставления им освободившихся комнат. Таким образом, правила, установленные ст. 59 ЖК РФ, не применяются в общежитиях.
3. Комментируемая статья предусматривает условия прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Лица, вселенные в общежитие согласно срочному трудовому договору, сезонные работники, прекратившие работу, а также учащиеся и студенты, прекратившие обучение в образовательных учреждениях, обязаны освободить занимаемое в общежитии жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Для данной категории лиц основанием выселения без предоставления другого жилого помещения является прекращение работы или учебы, так как они уже не являются субъектами права пользования жилыми помещениями в общежитии.
Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.
Граждане, проживающие в общежитии, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).
Особенности правового режима
Правовой режим жилых помещений, находящихся в общежитиях, имеет ряд существенных особенностей.
Во-первых, согласно ст. 92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений, и в том числе общежитий, используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, собственниками общежития всегда должны выступать муниципальный, государственный орган власти или государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, владеющее данным объектом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данного вывода придерживается и Л.В. Сальникова . ——————————— Сальникова Л.В. Жилищные проблемы и пути их решения. М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. С. 150.
Во-вторых, в соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилая площадь для проживания в общежитиях предоставляется гражданам только временно — на период работы (службы) или обучения на предприятиях, в учреждениях и организациях. А.А. Титов в данном случае о . ——————————— Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2008.
В-третьих, согласно требованиям ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения, в том числе и общежития, предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Других оснований для предоставления жилого помещения в общежитии Кодексом не предусмотрено.
Наконец, учитывая строгое целевое назначение специализированного жилищного фонда, можно отметить, что для общежитий установлен ограничительный правовой режим. Эти жилые помещения согласно ст. 92 ЖК РФ не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV ЖК РФ.
Однако данное ограничение на нежилые помещения, расположенные в специализированных жилых домах — общежитиях, не распространяется, и заключение сделок с ними возможно в общем порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. В противном случае необходимо законодательно, во избежание случаев коммерческого использования нежилых помещений, внести соответствующие коррективы в нормы жилищного права, а именно в п. 3 ст. 92 ЖК РФ, исключив условие, ограничивающее совершение сделок только с жилыми помещениями, и распространив их на любые помещения, в том числе и на нежилые.
Существуют и другие типы недвижимости, которые, в зависимости от ситуации, по гражданскому кодексу могут подводиться под один из приведённых выше видов:
- театрально-зрелищные и увеселительные заведения (ночные клубы, цирк, театры и кинотеатры);
- спортивные и творческие площадки (для спортивных соревнований, музыкальные арены, выставочные комплексы);
- развлекательные центры;
- архивы (для хранения государственной, муниципальной, или частной информации в больших количествах);
- аптеки и другие обслуживающие заведения, связанны с медицинской сферой;
- финансово-административные комплексы (как правило, это обслуживающие заведения банковской сферы, товарные биржи, валютно-обменные пункты и т.п.);
Необходимо отметить, что все приведённые в статье критерии – это лишь варианты юридических трактовок, так как в действующем Российском законодательстве существует множество дыр, которые можно использовать для манипуляций.
Так что, для решения жилищных конфликтов настоятельно рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.
Что запрещено в общежитии
Ректорат каждого вуза формирует собственный перечень запретов. Нарушителям могут вынести выговор, выселить из общежития или даже отчислить. В большинстве общежитий учебных заведений Москвы и других городов РФ нельзя:
- без разрешения коменданта переезжать в другую комнату;
- употреблять спиртные напитки;
- курить (в том числе электронные сигареты и кальяны);
- играть в азартные игры;
- пользоваться в комнатах электронагревательными приборами (обогревателями, мини-плитками, микроволновками, электрическими чайниками, кипятильниками);
- оставлять гостей с ночевкой;
- заниматься коммерческой деятельностью:
- нарушать общественный порядок.
Типы помещений в общежитии
Комфорт проживания, а следовательно и стоимость, зависят не только от особенностей планировки, но и от таких показателей, как количество жилых и нежилых территорий, доступных для пользования, а также типажа и качества обстановки.
Среди нежилых помещений есть обязательные (санузел, кухонная зона, коридор) и дополнительные. К дополнительным относятся территории для общего пользования, например:
- комната досуга: в ней обычно есть телевизор, диваны и стулья, настольные игры и пр.;
- столовая: обособленное от кухни место для комфортного приема пищи;
- тренажерный зал или спортзал: оснащение может быть разным;
- прачечная: подразумевает наличие стиральных машинок и гладильных принадлежностей, в некоторых общежитиях могут быть машинки для сушки.
Является ли общежитие многоквартирным домом
Особенности договора Есть некоторые условия, соблюдение которых необходимо для дальнейшего заключения договора, например, вселяемые в общежитие граждане должны состоять в официальных отношениях с наймодателем, например в трудовых отношениях с предприятием, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, или учебным учреждением (обучается либо работает по контракту в учебном заведении), в оперативном управлении которого находится общежитие. При этом обратим особое внимание на то, что вселение иных граждан в общежитие не допускается. По принятии определенного решения с гражданами, вселяемыми в общежитие, организация, в хозяйственном ведении которой находится общежитие, и учебное учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Такой договор найма жилого помещения в общежитии может заключаться на период трудовых отношений или срок обучения.
Многоквартирный дом блокированной постройки
Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.
Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.
Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).
Хостел – это особая форма гостиницы. Главное отличие от отеля заключается в характере размещения постояльцев. Отдельные номера на одного, двух человек отсутствуют. Спальные места оборудованы в общем помещении, часто двухъярусными кроватями. Общими для пользования являются кухня, санузлы. Вместо ванны установлена душевая кабина.
За счет экономии площади, приходящейся на 1 человека, цена услуг в хостеле существенно ниже, чем в обычной гостинице. По этой причине мини-гостиницы популярны у мобильных слоев населения, для которых комфорт не столь важен, как стоимость временного проживания. Удобство хостелов заключается в возможности открывать их в центральных городских районах, где дорогая посуточная аренда жилых помещений и дорогие отели.
Гостиница в жилом доме — практика и реальность
Как же расположить гостиницу в жилом доме?
Собственник имеет право сдавать принадлежащую ему площадь в аренду, однако только по назначению, т.е. в помещении должны проживать люди.
Так как гостиница является местом для предоставления услуг, то и использовать жилое помещение под гостиницу нельзя, поэтому его необходимо перевести в нежилой фонд.
Для этого требует собрать пакет документов:
- нотариально заверенная доверенность для организации, которая будет заниматься переводом;
- нотариально заверенные копии документов на помещение (свидетельство о праве собственности и т.п.);
- документы о фирме (если действует юридическое лицо), ее регистрация и свидетельство о постановке на налоговый учет;
- и другие документы по необходимости.
Назначение жилых помещений в общежитии
Жилищный закон России выделяет восемь типов помещений, относящихся к специализированному жилью. Один из таких типов – общежития. Общежитие – это здание, дом, выстроенный для временного проживания, либо приспособленный для использования гражданами в период несения ими служебных и профессиональных обязанностей, а также прохождения профессионального обучения.
С истечением указанного периода договор найма жилого помещения в общежитии прекращает свое действие, по общему правилу, право на пользование жилищем у лица исчезает. Порядок прекращения правоотношений сторон по поводу помещения в общежитии регламентируется ст. 105 ЖК РФ, в ней сказано, что основанием прекращения договора является окончание учебы, прекращение исполнения профессиональных и служебных обязанностей.
Проживать в общежитии на законных основаниях могут только те лица, которые состоят в трудовых, служебных отношениях с предприятием или учреждением, выделяющим жилье, или находятся на обучении в этих организациях. Исходя из анализа действующего законодательства, жилые помещения в общежитиях предназначены исключительно для проживания указанных категорий лиц, иные граждане в общежития не заселяются.
Почему у общежития статус многоквартирного дома?
Таким образом, многоквартирным домом нельзя считать любые четыре стены и потолок, а только совокупность квартир! Таков закон. При этом в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ дано исчерпывающее значение понятия «квартира»: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Если комнаты в доме таким требованиям не отвечают, то о совокупности квартир речи быть не может, следовательно, без соответствующей перепланировки и реконструкции такой дом считать «многоквартирным» преждевременно и незаконно.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.