Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше купить – квартиру в новостройке или во вторичке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ожидание. Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.
Поясним сразу: однозначного ответа в пользу первички или вторички быть не может, поскольку выбор определенной квартиры всегда зависит от личных потребностей конкретного покупателя.
К примеру, жилье-новостройка более интересно квартировладельцам, не располагающим полной суммой покупки и готовым ожидать сдачи дома месяцами, даже годами. Участвуя в долевом строительстве возможно существенно сэкономить, хоть и ждать перевода новостройки в жилфонд потребуется долго.
Новое жилье характеризуется лучшими, в сравнении со вторичкой, техническими особенностями – применением строительных технологий XXI века, введением в проект необходимых сегодня коммуникаций, современная планировка квартир. Стильное и трендовое жилье представлено на первичном рынке. Для творческих людей, для молодежи это значимые критерии.
Вторичный рынок жилья привлекателен отсутствием ожидания – регистрация изменения права собственности, заселение в квартиру-вторичку происходят многократно быстрее, чем с жильем первичного рынка. К примеру, для «альтернативных сделок» (продажа единственного жилья с одновременной покупкой другой квартиры) иного варианта, чем вторичный рынок жилья, попросту нет.
Также выбор вторички безальтернативен, если в данном городском районе попросту нет новостроек. Географический диапазон предложений вторичного рынка будет всегда шире, чем на первичке. Для некоторых покупателей вторичный рынок практичнее, поскольку территория таких многоэтажек хорошо обжита, развита прилегающая к ним инфраструктура.
Однако прежде, чем окончательно сужать диапазон поиска жилой недвижимости до первичного или вторичного рынка, следует оценить присущие каждому сегменту жилья особенности.
Новостройки: эмоциональные минусы
Эти недостатки объективно некритичны. Но иногда они перевешивают настолько, что думая о том, что купить — вторичку или новостройку, выбор делают в пользу первого варианта.
«Чужой» район. Если вы любите какой-то определённый и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район (даже хороший) психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам — прокладывать новые маршруты до работы и друзей. Новоселье заставит отказаться от привычного фитнес-клуба, любимого салона красоты, кафе и пекарни.
Неопределённость. Что будет видно из окна? Какими окажутся мои новые соседи? Как в итоге станет выглядеть двор? Какими будут коммунальные платежи? Насколько качественными сделают дороги? Какая нам достанется управляющая компания? Какой состав учителей подберут в новую школу? Какие нянечки будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры и когда откроются в комплексе? Сколько на самом деле будет уходить времени на дорогу до работы? На эти и подобные вопросы в большинстве случаев вы получите ответ после того, как комплекс будет сдан и заселён. А случится это, скорее всего, нескоро.
Вторичка: рациональные минусы
Риск неприятного обременения и откровенного криминала. Прописанные «мёртвые души», которые придётся выселять по суду; неузаконенная перепланировка; внезапно объявившиеся наследники; люди, чьи права на приватизацию в своё время были нарушены и теперь они хотят взять реванш; хозяин доли в квартире, который на момент продажи отбывал срок в местах лишения свободы, — это лишь часть проблем, которые могут возникнуть при покупке вторичной недвижимости.
Даже если вы тщательно проверили все документы сами, заплатили риелтору, а объект проверил банк перед тем, как выдать вам ипотеку, риск, что в последний момент из шкафа вывалится какой-нибудь скелет, всё-таки есть. Можно как минимум потратить много времени и нервов на разрешение всех этих ситуаций, но при самом негативном сценарии — остаться и без денег, и без квартиры.
Сложнее взять ипотеку. Придётся подавать заявку сразу в несколько банков, ждать их решения, а затем проходить процедуру оценки имущества и собирать дополнительный пакет документов. Бывают случаи, когда оценщик не учитывает стоимость ремонта и банк выдаёт кредит на меньшую сумму. Разница может исчисляться сотнями тысяч, и покрывать её понадобится из своего кармана.
Сложнее сделка. Вам придётся подстраиваться под хозяев, общаться с ними во время подписания договора, обсуждать дату передачи ключей и т.п. Не факт, что это будет комфортно. Если ваша сделка — только одна из целой цепочки переездов, вы будете ждать, пока владельцы выбранной вами квартиры не найдут нужный им вариант, а это может затянуться на месяцы. Бывает, что продавцы внезапно меняют решение и отказываются продавать в последний момент.
Трудозатратный и дорогой ремонт. Если имеющийся ремонт вас не устраивает, то придётся потратиться сначала на демонтаж всего, что оставили прежние владельцы, а затем будет длительный этап выравнивания стен и потолков, замены коммуникаций и прочего. Лишь после этого вы сможете приступить к чистовой отделке.
Общая амортизация здания. Вы можете сделать хороший ремонт у себя, но подъезд и коммуникации останутся старыми, а с фасада продолжит сыпаться штукатурка. Тщательно выбирайте объект сделки, чтобы через пару лет не решить, что лучше всё-таки покупать новостройку, а не вторичку.
При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга.
Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.
Семьи с детьми предпочитают районы с развитой инфраструктурой, при этом важно, чтобы рядом находились дошкольные и образовательные учреждения, социальные объекты (поликлиники, больницы). Пенсионеры, желающие отдохнуть от шума и суеты города, обычно выбирают спокойные зеленые зоны.
Экология играет не последнюю роль, поэтому наличие рядом парка или сквера будет дополнительным плюсом. А близость предприятий, высоковольтных линий и ЛЭП, напротив, негативно скажутся на здоровье жильцов.
- Стоимость
Сравнивая, что дороже — первичка или вторичка, люди останавливаются на новостройках именно из-за цены. Наибольший выигрыш получает те, кто совершил покупку на стадии так называемого котлована, ведь стоимость возводимого жилья на старте продаж минимальна.
- Широкие возможности выбора
Предложений застройщиков масса. У покупателя есть возможность не только выбрать район, но и конкретный этаж, планировку и даже видовые характеристики. Также, некоторые застройщики делают квартиры уже с готовой отделкой.
- Новые инженерные коммуникации и современные инженерные решения.
Заселяясь в новостройку, можно быть практически уверенным, что в ближайшие 5-10 лет вам не придётся думать о забитой канализации или электрической проводке, не выдерживающей нагрузки.
Большинство современных ЖК возводится вместе с жизненно важными объектами: общественные пространства, школы, детские сады, магазины шаговой доступности.
Если вы покупаете квартиру, используя ДДУ, закон на вашей стороне, все риски застрахованы и переживать не о чем.
Самое важное – это ликвидность
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Где удобнее планировки квартиры?
В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.
Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.
Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.
А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:
«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».
По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».
Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).
Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:
«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».
«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.
Роман Чиковани, владелец «Агентства недвижимости Романа Чиковани»
Нет какого-то универсального рецепта, поэтому высказываю своё мнение. На мой взгляд, рынок первичного жилья интереснее и перспективнее — новичку бы я посоветовал идти в крупную компанию, которая работает именно на рынке первички. Это может быть как международная компания, так и крупная отечественная, имеющая международные стандарты и отработанные схемы взаимодействия с клиентами и подрядчиками. Так молодой специалист научится понимать тонкости работы на рынке.
Что касается сегментов, здесь важно понять и услышать себя: с какими людьми вам комфортнее всего работать? Ведь самое важное — работу свою нужно любить. Поэтому если вам комфортнее общаться с людьми, приобретающими жильё экономкласса, работайте с ними. Если вы человек, который ближе к людям из «комфорта», — работайте в этом сегменте. Как стартовую ступеньку для новичка я рассматривал бы именно «комфорт», потому что это в любом случае хорошая школа и база для тех, кто хотел бы в дальнейшем работать в сегменте элитной недвижимости.
Всем, кто хочет заниматься недвижимостью, прежде всего я советую обратить внимание на свой уровень знаний о продукте. Важно выучить не только названия жилых комплектов и их расположение, но и этапы строительства, технологические особенности, другие важные моменты. Важно знать своего покупателя, свою целевую аудиторию, её запросы — только тогда вы сможете предлагать клиентам действительно подходящие продукты.
Поэтому я предлагаю новичкам такой план действий: определиться с агентством, в котором вы хотите работать, затем — с сегментом рынка, прислушаться к рекомендациям старших коллег, а уже затем идти на стажировку. Главное — не бояться делать первые шаги и слушать себя. Идите за тем, что откликается!
Начинающий риэлтор: начало работы
Специализация
Начинающему риелтору лучше всего начать с того, что определиться с направлением профессиональной специализации. А понять, что вам по душе можно только попробовав себя в реальной работе.
Важно простажироваться в агентстве недвижимости хотя бы 2 недели, чтобы вы осознали, что вам по душе
Специальности:
- Маклер по аренде жилой и коммерческой недвижимости;
- Агент по вторичному рынку недвижимости;
- Специалист по новостройкам;
- Агент по загородной недвижимости;
- Специалист по коммерческой недвижимости;
- Риелтор по элитной недвижимости
- И т.д.
Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.
Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.
Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.
Все новенькое, или Плюсы первички
Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.
«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».
По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.
Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.